بررسی ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تأثیر آن بر پروندههای ملکی
بررسی ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تأثیر آن بر پروندههای ملکی
مقدمه
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱/۰۹/۰۶، یکی از مهمترین قوانین حوزه املاک در سالهای اخیر محسوب میشود که با هدف ساماندهی معاملات ملکی، جلوگیری از کلاهبرداری و کاهش پروندههای قضایی مرتبط با املاک تدوین شده است . ماده ۱۴ این قانون به عنوان یکی از کلیدیترین مواد، به موضوع صدور شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی اختصاص دارد و نقش مهمی در شفافیت معاملات املاک ایفا میکند.
در حال حاضر، اجرای این قانون به مرحله جدی رسیده و معاون اول قوه قضاییه تأکید کرده که زیرساختهای لازم ایجاد شده و باید با جدیت وارد مرحله اجرا شویم . این موضوع نشاندهنده عزم جدی دستگاه قضایی برای اجرای کامل این قانون است.
شناسه یکتا چیست و چه نقشی دارد؟
تعریف شناسه یکتا
بر اساس ماده ۱۴ قانون الزام، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد .
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شناسه یکتا را «شناسنامه هر واحد ساختمانی» توصیف کرده که مانند کد ملی، امکان شناسایی دقیق واحد مورد معامله را فراهم میکند .
کارکردهای اصلی شناسه یکتا
اول: جلوگیری از فروش یک واحد به چند نفر
یکی از مهمترین کارکردهای شناسه یکتا، ساماندهی پیشفروش واحدهای ساختمانی و جلوگیری از فروش یک واحد به چند نفر است. با تعیین نقشه معماری تأییدشده و صدور شناسه یکتا برای هر واحد، مشخصات دقیق واحد از جمله متراژ و موقعیت آن در سامانه ثبت میشود و پس از انجام معامله، شناسه مربوطه قفل خواهد شد؛ بنابراین امکان فروش مجدد همان واحد به شخص دیگری وجود نخواهد داشت .
دوم: الزام به استفاده از شناسه در تنظیم اسناد رسمی
طبق ماده ۱۴ قانون، تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر است . این بدان معناست که بدون شناسه یکتا، هیچ سند رسمی برای معاملات ملکی قابل تنظیم نخواهد بود.
سوم: اطلاعرسانی درباره انقضای مهلت ساختمانی
سازمان ثبت مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌالیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسههای یکتای مذکور خواهد بود .
تکالیف دستگاههای مسئول در اجرای ماده ۱۴
پنج دستگاه اصلی
برای اجرای این بخش از قانون، همکاری پنج مرجع ضروری است: شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان فناوری اطلاعات و پنجره واحد مدیریت زمین .
فرآیند الکترونیکی صدور شناسه یکتا
بر اساس تأکید مسئولان، در این فرآیند نباید شاهد کاغذبازی و تردد اربابرجوع میان نظام مهندسی، شهرداری و سازمان ثبت باشیم، بلکه همه مراحل باید به صورت الکترونیکی انجام شود . ارتباط وبسرویسی میان نظام مهندسی، شهرداری و سازمان ثبت ایجاد شده و آزمایشهای فنی آن نیز در برخی استانها از جمله مشهد و همدان انجام شده است .
معاون شهرسازی شهرداری کرج در این باره اظهار کرده که باید فرآیندی ایجاد شود که اطلاعات از ابتدای درخواست مالک برای صدور پروانه ساختمانی، در یک چرخه مشخص و به صورت الکترونیکی میان دستگاههای مرتبط گردش داشته باشد و در نهایت اطلاعات لازم برای ثبت رسمی در اختیار اداره ثبت اسناد و املاک قرار گیرد .
ضربالاجل برای استانها
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به مراکز استانها حداکثر سه هفته فرصت داده است تا اجرای این فرآیند را عملیاتی کنند و گزارش اقدامات خود را ارائه دهند . وی تأکید کرده که امروز دیگر بهانهای برای اجرا نشدن این قانون وجود ندارد؛ زیرا زیرساختها آماده شده، آزمایشهای فنی انجام گرفته و ارتباط سامانهها برقرار است .
تأثیر بر پروندههای ملکی
کاهش پروندههای قضایی
یکی از اهداف اصلی این قانون، کاهش ورودی پروندهها به دادسراها و دادگاههاست. رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به حجم پروندههای قضایی اظهار کرده که امروز پروندههای متعدد و کثیرالشاکی در مقابل مجتمعهای قضایی تشکیل میشود، در حالی که بخشی از ریشه این مشکلات به دستگاههایی مانند شهرداریها و نظام مهندسی بازمیگردد که باید از ابتدا از وقوع تخلفات و مفاسد پیشگیری کنند .
جلوگیری از معاملات معارض
با اجرای این قانون، امکان فروش یک واحد به چند نفر از بین میرود و معاملات معارض که یکی از دلایل اصلی پروندههای ملکی در دادگاههاست، به طور قابل توجهی کاهش مییابد. شناسه یکتا به عنوان یک مکانیزم کنترلی عمل میکند که پس از انجام معامله، قفل میشود و امکان معامله مجدد را سلب میکند .
شفافیت در معاملات پیشفروش
از این پس در فرآیند پیشفروش، باید نقشه معماری تأییدشده، مشخصات و متراژ واحد و شناسه یکتای آن مشخص باشد و نقلوانتقال نیز در دفترخانه بر اساس همین شناسه انجام شود . این موضوع به خریداران امکان میدهد تا از وضعیت دقیق ملک مورد معامله مطلع شوند.
مهلت قانونی ثبت ادعا
سامانه ثبت ادعا
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا همان «سامانه ثبت ادعا» در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیشبینی شده است. تمامی اشخاصی که نسبت به عین ملک، منافع بیش از دو سال یک ملک یا حق ارتفاق در ملک دیگری ادعای مالکیت دارند و آن ملک اساساً فاقد سند مالکیت است یا سند آن به نام شخص مدعی نیست، مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی رسمی سامانه، ادعای خود را در آن ثبت کنند .
مهلت دو ساله
در حال حاضر این سامانه به دستور رئیس قوه قضاییه نسبت به اسناد مالکیت حدنگاری که از تاریخ اول فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ صادر شدهاند، به صورت رسمی راهاندازی شده است. اگر شخصی نسبت به عین یا منافع ملکی که سند آن در این بازه زمانی صادر شده ادعایی داشته باشد، از اول خرداد ۱۴۰۵ به مدت دو سال فرصت دارد ادعای خود را در سامانه ثبت کند و پس از آن نیز دو سال دیگر مهلت خواهد داشت تا اقدامات قانونی لازم را انجام دهد .
مثال کاربردی
به طور مثال اگر شخصی ملکی دارای سند مالکیت حدنگار را که در تاریخ ۱۵ اردیبهشت ۱۴۰۲ صادر شده، با قولنامه عادی خریداری کرده باشد، اما فروشنده از انتقال رسمی ملک خودداری کند، خریدار باید ابتدا ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا درج کرده و سپس با دریافت گواهی از سامانه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کند .
چالشها و انتقادات
نبود هماهنگی کامل میان نظام معماری و نقشهبرداری
معاون اول قوه قضاییه یکی از کاستیهای موجود را نبود هماهنگی کامل میان نظام معماری و نظام نقشهبرداری عنوان کرده و گفته که این موضوع به تدریج قابل حل است .
چالشهای فنی در تولید نقشه سهبعدی
در تولید نقشه سهبعدی، هنوز امکان تولید کامل فراهم نشده و به همین دلیل ناچار به دخالت انسانی و استفاده از فرآیندهای دستی هستند، اما این موضوع نباید موجب توقف کل فرآیند شود .
مسئولیت مدیران متخلف
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأکید کرده که استنکاف از اجرای قانون میتواند برای مدیران مسئولیت قضایی، حقوقی و انتظامی ایجاد کند و در صورت تشکیل پرونده، مدیر مربوطه باید در دادسرا پاسخگو باشد .
نتیجهگیری
ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به عنوان یکی از ارکان اصلی این قانون، نقش محوری در ساماندهی معاملات ملکی و کاهش پروندههای قضایی ایفا میکند. صدور شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی، امکان شناسایی دقیق واحد مورد معامله را فراهم کرده و از فروش یک واحد به چند نفر جلوگیری میکند.
با توجه به ضربالاجل تعیینشده برای استانها و تأکید مسئولان قضایی بر اجرای سریع این قانون، انتظار میرود که در ماههای آینده شاهد اجرای گسترده این فرآیند در سراسر کشور باشیم. برای وکلای دادگستری و فعالان حوزه املاک، آگاهی از جزئیات این قانون و فرآیندهای اجرایی آن ضروری است تا بتوانند خدمات حقوقی مناسبتری به موکلان خود ارائه دهند.
همچنین، با توجه به مهلت دو ساله ثبت ادعا در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، توصیه میشود افرادی که دارای اسناد عادی ملکی هستند، هرچه سریعتر نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام کنند تا از حقوق قانونی خود محروم نشوند.
قانون الزام به ثبت